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百億地產私募高位盤整 募資占比減半偏愛股權類

信息來源:德信資本  2015-05-06

進入2015年的第二個季度,房地產開發商中開始掀起大規模的營銷攻堅戰,配合著剛剛宣布的3·30新政,2014年低迷的樓市翻了篇。

  2014年被部分地產業內人士稱為“最壞的一年”,在這一年,地產開發商開始轉變思維不斷求變,而與開發商禍福相依的房地產私募基金,同樣受到影響。

  根據清科研究統計,在2013年的整個私募股權投資市場,房地產基金完成募資金額占比超過三成,而到了2014年,這一比例降至16.5%,整體占比幾乎減半。

  除地產公司旗下的私募基金主要仍為融資作用外,市場類地產私募基金接下來將更傾向通過偏股權類形式,甚至是純股權類形式參與投資,更主動地參與管理。

  2014年地產私募基金發展受阻

  “對地產基金行業而言,就是高位盤整,各自分化?!幣拙幼時敬蔥卵蟹⒉孔薌轡庋笙蚶聿浦鼙欽弒硎?。

  根據清科研究中心的統計,2013年,中國私募股權投資市場共新募集完成349只可投資于大陸地區的私募股權投資基金,募資金額共計345.06億美元。其中房地產(15.34-0.84,-5.19%)基金完成募集106.67億美元,數量與金額占比均超過總量的三成。顯然,彼時地產行業是私募股權投資最熱衷的對象。

  進入2014年,私募股權投資市場完成募集631.29億美元,房地產私募基金募集共計104.39億美元。雖金額與前一年同比相差無幾,但總體占比已縮減到16.5%。

  “私募基金肯定跟行業景氣度是相關的?!鼻蹇蒲芯恐行難芯孔薌嗉Ю銜?,2014年地產私募總體募資金額增速放緩,主要源于兩方面原因。

  “當房地產開發走向下行的時候,肯定會相應影響到整個地產私募基金行業的發展,這主要會表現在項目層面上,就是沒有質地比較好的項目。另外從運作來看,項目質地不如以往,就會在未來的經營、出售過程中出現問題?!奔Ю絳硎?,另一方面則受到信托的影響。

  “2014年其實整個信托行業的下滑,包括一些風險的暴露,也對地產私募基金會有比較大的影響。因為此前地產私募基金募資的通道基本上還是通過信托?!奔Ю饈偷?,但目前信托在地產產品的發行上基本屬于關停狀態。

  滬上一位地產私募業內人士也深有體會?!拔頤且醞邢钅刻教質?,會跟一些銀行進行交流合作。比如在2013年,我們知道的是,我們合作銀行的私人銀行部基本上會幫助一些地產基金銷售產品。但到了2014年,這家銀行的這塊業務在明顯縮小,所以我們也沒有繼續合作下去了?!?

  該人士告訴記者,與之合作的銀行是一家規模較大的民營上市銀行?!傲械惱獠糠忠滴褚蒼謁跣?,所以其實可看到整個市場在募資環節都是在往下走的?!?

  總部位于深圳地區的德信資本,其董事長陳義楓向理財周報記者分享了他關于今年市場的看法。

  “我還是維持‘三底錯位’是房地產基金投資窗口期的觀點?!本莩亂宸愕吶卸?,當前房地產市場正處于一個“三底錯位”期,所謂“三底”,即“政策底”、“市場底”及“企業底”?!骯ヒ荒?,政策已經‘觸底’在往上走,從去年9·30政策,到今年3·30,都是重大的政策利好。只要市場還沒有達到預期熱度,政府還是會不斷地出利好政策?!?

  據他的理解,目前,由于市場處于“筑底”過程,熱度不足以支撐微觀主體的現金流重新轉正,所以微觀主體仍處于下行通道,即“企業底”還沒有到?!跋衷諢共皇瞧笠?開發商)最困難的時候,最困難時期預計將會在2015年二、三季度到來?!?

  市場環境短期并未完全好轉,私募基金也有新的期待可循?!霸諛殼笆諧〉兔緣那榭魷?,創新對于地產基金業務來說是必然的,就是看大家都往什么方向走,如果走得通,未來可能會出現比較多的創新點?!奔Ю硎?。

  “市場也有一些亮點出來?!奔Ю芯俚?,包括REITs試點,互聯網+房地產項目形式的出現,及旅游地產等熱點項目等?!白芴謇純?,整個行業在往下走,一些亮點并不足以扭轉整個地產私募基金的趨勢。受行業影響,地產私募基金從2014年一直到2015年,都還是在一個低迷狀態?!?

  獵尋私募創新,股權類成趨勢

  在易居資本吳洋看來,地產私募基金的行業格局近幾年變化較大,尤其在2014年,基金業協會推出私募基金備案制之后,“更多的地產私募基金涌現出來,”其補充道,“可以說是百家爭鳴、各有特色?!?

  尤其在新設立的第三方基金中。私募基金業內普遍認為,有地產開發商背景的私募基金主要職責依舊在于為開發商融資提供服務,如金地集團(12.66-0.27-2.09%)旗下穩盛投資,保利地產(13.650.181.34%)旗下信?;鸕?。

  而包括鼎輝投資、高和資本在內的市場化私募基金,因其獨立性,更多在尋求“創新打法”。

  “高和的打法很像黑石,他們做的是一級城市核心地段的商辦物業改造。中城投資算是老牌地產私募基金,他們從原來作為會員單位融資的角色,變成了非常獨立,有自己的打法的機構,比如去年他們跟招商銀行(17.540.090.52%)聯手做的幾單基金,都是比較創新的?!鼻笆齙夭僥薊鷚的諶聳烤倮?。

  業務創新層面,業內則是在REITs的試點中看到更多創新希望(20.33-0.73,-3.47%)?!靶」剎倥?,就要把重資產的部分拿出來,拿出來最好的處理方式就是把他打成資產包來證券化?!?

  具體到項目投入方面,做更多偏股權甚至純股權投入的項目被私募基金公司提上日程。

    在北京,一家地產私募基金公司內部人士告訴記者,今年公司希望與大型機構聯手,以純股權的模式投資到項目中?!耙蛭舊隙際欽?、股+債的方式居多,但受到信托和銀行方面的擠壓,生存空間會很小,所以現在向純股權發展?!備萌聳客嘎?。

  陳義楓這樣告訴理財周報記者,“我認為房地產私募基金的發展有兩大主流趨勢:一是偏股權類的地產基金。過去,地產基金多以債權類業務為主,管理人多為被動管理,市場下行時受沖擊較大。目前,固定收益類的地產基金在逐漸式微,股權類主動管理型地產基金將會是未來發展的趨勢。因為市場下行,開發商的開發、去化周期會拉長,開發剛需類產品利潤空間走低,這與私募基金的高資金成本是不匹配的?!?

  另一個趨勢是地產并購基金。陳義楓表示,市場區域分化、去化速度放慢明顯,開發商會入不敷出,流動性風險將集中爆發。目前房地產市場上出現三種困境標的,一是資產困境,資產所有者沒有能力繼續持有資產。二是項目困境,土地所有者沒有能力開發項目。三是整個房地產開發企業陷入困境。對于房地產基金來說,并購這些困境標的安全邊際高,收益預期大。